看屋筆記-25 : 你不可不知的貸款眉角～黑心商人不會告訴你的秘密！

一間位於大遠百商圈的大房子....

單價是市價6~7成～

為什麼最後因為貸款問題GG了？

讓我們一起來看看吧！！

物件資料：

地點：大遠百走路3分鐘（同一個商圈～隔條小巷卻是兩樣情）

坪數：室內60多坪

價錢：那一年10萬找很多 / 坪 

背景：樓下有八大, 裡面有堂口, 頂樓有廟 （不要問我在哪裡～問小K, 老師怕怕！）

故事的開始：小編的好友S君, 在幾年前就看到這個物件, 當時外表看起來是個很大的商辦, 雖然樓下有電動玩場, 但是這麼大的坪數, 大約可以改建成8~10間套房, 再加上取得的單價挺便宜的！重點是遠百商圈耶！所以便開心的出了價格, 想不到, 仲介卻很積極的約談.....原來是價格差不多要到了, 但是為了慎重起見, S君還是壓了但書："如遇房屋貸款金額不到$???, 此邀約無效"～這個無心的舉動～想不到日後卻解救了S君.......

讓S君長了知識的建築物～

這間房子, S君大概問了10間銀行.........（本土的～外商的~通通問了！）

不熟的連做都不做, 有點熟的....看S君很可憐, 願意貸200給他....., 非常熟的五成吧！正當S君還在為了這個房子心煩意亂之時....

........正直的土地公出現了....

藍老師要S君Google一下地址......結果.....

哇～到現在依然非常精采....

究竟是發生什麼事情，讓整棟建築物幾乎都榮登法拍寶座？！聽了藍老師的介紹後，S君立馬要求撤掉邀約....雖然已經付了斡旋金, 但是因為當時有壓但書～所以免於被沒收的命運！（這時候～仲介仍然力挽狂瀾～他說～樓下的電玩場是有機會搬走的！租約如果到了～來個7-11或是什麼連鎖商店的～那S君可就發了！！) 

S君是個行動力十足十的人～二話不說～馬上借電腦上經濟部工商單位查詢....哈哈....才剛換老闆2個月耶.....這下沒十年也要五年才有機會變成7-11吧！

                                  

其實～在我們身邊有很多朋友～常常因為房子本身的問題跑貸款跑的半死～不管是要投資～還是要自住～畢竟房子的合約一簽下去～就是本身要負責的問題～所以事前的準備調查功夫是不可以馬虎的！偏偏好的物件常常被秒殺～等到問到貸款時～早就被買走了！如何快速的評估呢～綜合身邊朋友的經驗～這邊有幾個"初估"的好方法～給大家參考囉！

不容易有八成的....

A. 坪數太小的（室內坪數低於12坪）或是有夾層樓中樓....只有特定某些銀行願意放款, 而且利率會偏高, 通常買這種房子的～有很多是因為想要收租, 但是若干年後想轉售～反而成了下一手買方的壓力！

樓中樓～一房一廳～不得不謹慎！

B. 把增建坪數或是法定空地灌在房價上的, 早期很多屋主會在頂樓做頂加, 讓使用空間變大, 然後賣的時候就用"使用空間"價位賣給你, 但是貸款的時候, 銀行所認定的, 卻是謄本上面的有登記的坪數！

C. 偏遠地區....特定區域無法到達8成....非都市內的房子....

D. 用途是"非住家用"

E. 屋況極差～或是開放式空間(沒有隔間, 沒有廚房等）, 正常的貸款流程是需要拍照的, 當艦價人員一進門發現這些狀況～是會影響房子的價值, 自然給的分數就會比較低....

啥咪都沒有耶！

F. 進出口的巷道過小, 尤其是那種只有1~2米的～成數會受影響～甚至有的不做！

摩托車會車都有問題～

G. 同社區有凶宅....尤其是在隔壁的！

H. 頂樓有基地台....或是附近有嫌惡設施（高架橋, 殯儀館, 死巷等等)

I. 屋齡太舊, 有些老舊透天, 雖然土地很大很方正, 但是建築物使用年限已經超過40年,所以可能只剩下土地的價值了！

K. 社區有八大行業（八大行業在 看屋筆記-22: 巨城睡美人~爸爸快回家 已經有介紹過了）

L. 一樓....沒錯就是一樓.....一樓是一個非理性的標的物, 因為有特定人士會找, 或是有時候門口可以停車, 再加上有些一樓有"店面"效益, 所以很多銀行是委外評估,它的價值很難評定!


小編大致列了幾個比較常聽說的狀況～當然～特定的問題指針對特定的銀行～不是每個銀行都會care 上面全部的問題....只是遇到問題, 找到對的銀行～就會加速我們評估的速度！

其實仲介也不希望因為貸款不足解約的問題發生～誰會想浪費時間處理這種無聊的糾紛, 又沒有錢, 只是有時候介紹我們房子的仲介可能還是新人, 他也沒遇過這種狀況～畢竟買賣房子是人生大事～我們自己不小心還能請誰小心呢？！