2014年7月18日 星期五

簽約-瑕疵擔保 學習篇
























不動產交易過程中,買賣雙方爭議案件,時有所聞,尤其是中古屋買賣,瑕疵擔保的主張更是常見,而究竟瑕疵擔保的法律關係相關定義為何?


瑕疵擔保又可分為「權利瑕疵擔保」「物之瑕疵擔保」。

(一)權利的瑕疵:即指標的物受第三人限制或主張權利。

→通常仲介公司都會事先將產權調查清楚,如信X仲介公司;除非仲介想刻意隱瞞,否則對於權力瑕疵的發生是很少的。

※出賣人未善盡此義務時,買受人可依債務不履行規定,請求解除契約、違約金或損害賠償等。

(二)物之瑕疵:即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。

→物之瑕疵是較見的爭議,主要是房子出現漏水、壁癌、裂縫.....等。

※出賣人應擔保物交付買受人時,無滅失或減少其價值之瑕疵,亦無滅失或減少通常效用,或契約預定之效用。但減少程度無關重要者,不得認為瑕疵。買賣契約中,出賣人應負瑕疵擔保責任。(民法§354)

前一陣子,小資的朋友賣了間房子,買方自成交後就拿著物之瑕疵這條開始嫌東嫌西:陽台的外牆磁磚剝落、陽台燈泡不會亮、陽台地板捧估?

小資的朋友基於相互體諒的情感下便一再配合買方要求的修復,直到交屋後買方更要求:陽台的燈泡太過老舊,目前很難買的到,要求賣方重新換一組新的燈具?

真是好心被雷親啊!!詢問代書之下,發現外牆基本上的所有住戶的共用部分,除非有另外協議,否則外牆是該由管理委員會處理!

站在買方的角度:幾百萬的房子,在買之前應多加注意檢查,於簽約時就該提出,雖然會吵的孩子有糖吃,假如遇到態度硬的賣方,買方可能求償無門。

站在賣方的角度:雖基於人的互相體諒下配合,也該讓買方清楚知道彼此間的權利義務,而非所有要求都要由賣方自行吸收。

最後,在小資的建議之下,買賣方彼此簽訂協議書,除了房屋有民法所規範之重大瑕疵,否則買方不得再要求賣方負擔任何修繕費用。

此次事件,也讓小資對於物之瑕疵更進一步的認識!!

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