簽約-瑕疵擔保 學習篇

不動產交易過程中，買賣雙方爭議案件，時有所聞，尤其是中古屋買賣，瑕疵擔保的主張更是常見，而究竟瑕疵擔保的法律關係相關定義為何？


瑕疵擔保又可分為「權利瑕疵擔保」與「物之瑕疵擔保」。

(一)權利的瑕疵：即指標的物受第三人限制或主張權利。

→通常仲介公司都會事先將產權調查清楚，如信X仲介公司；除非仲介想刻意隱瞞，否則對於權力瑕疵的發生是很少的。

※出賣人未善盡此義務時，買受人可依債務不履行規定，請求解除契約、違約金或損害賠償等。

(二)物之瑕疵：即指標的物有效能或價值減少之瑕疵。

→物之瑕疵是較見的爭議，主要是房子出現漏水、壁癌、裂縫.....等。

※出賣人應擔保物交付買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少通常效用，或契約預定之效用。但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。買賣契約中，出賣人應負瑕疵擔保責任。(民法§354)

前一陣子，小資的朋友賣了間房子，買方自成交後就拿著物之瑕疵這條開始嫌東嫌西：陽台的外牆磁磚剝落、陽台燈泡不會亮、陽台地板捧估？

小資的朋友基於相互體諒的情感下便一再配合買方要求的修復，直到交屋後買方更要求：陽台的燈泡太過老舊，目前很難買的到，要求賣方重新換一組新的燈具？

真是好心被雷親啊！！詢問代書之下，發現外牆基本上的所有住戶的共用部分，除非有另外協議，否則外牆是該由管理委員會處理！

站在買方的角度：幾百萬的房子，在買之前應多加注意檢查，於簽約時就該提出，雖然會吵的孩子有糖吃，假如遇到態度硬的賣方，買方可能求償無門。

站在賣方的角度：雖基於人的互相體諒下配合，也該讓買方清楚知道彼此間的權利義務，而非所有要求都要由賣方自行吸收。

最後，在小資的建議之下，買賣方彼此簽訂協議書，除了房屋有民法所規範之重大瑕疵，否則買方不得再要求賣方負擔任何修繕費用。

此次事件，也讓小資對於物之瑕疵更進一步的認識！！

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